Администрация города Рубцовска Алтайского края

Аренда - договор, по которому одна сторона обязуется предоставить другой стороне какое-либо имущество во временное пользование за определенное вознаграждение. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Перед арендаторами и арендодателями часто встает вопрос о расторжении (прекращении арендных отношений) именно такого договора, то есть договора аренды, прошедшего государственную регистрацию.
Самым простым и распространенным способом расторжения договора аренды является обоюдное согласие сторон. При этом стороны заключают соглашение о расторжении договора, которое совершается в той же форме, что и договор аренды, то есть данное соглашение также подлежит государственной регистрации. Кроме того, необходимо руководствоваться ст. 655 ГК, которая устанавливает, что при прекращении договора аренды здания или сооружения данные объекты должны быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
Росреестр обращает особое внимание на то, что документ о возврате арендованного имущества необходим во всех случаях прекращения арендных отношений (кроме расторжения договора аренды на основании судебного акта). Вышеуказанным способом (заключением соглашения о расторжении договора) стороны могут воспользоваться в любой момент действия договора.
Наибольшее затруднение у сторон договора вызывает погашение записи об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, когда срок, определенный договором, не наступил и когда данный срок истёк.
Рассмотрим ситуацию, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). В этом случае применяются правила ст. 610 ГК РФ: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Исходя из толкования данных норм, если обе стороны не обратились с заявлением о прекращении договора аренды в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию, в момент, предусмотренный договором, то договор считается продленным на неопределенный срок. Следовательно, запись о прекращении договора аренды может быть осуществлена на основании заявления одной стороны только в случае предоставления надлежаще оформленного уведомления об отказе от договора и по прошествии 3-х месяцев с момента его направления.
Статьями 619 и 620 ГК РФ предусмотрены условия досрочного расторжения договора аренды каждой из сторон. То есть, односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, которые требуют проверки. В орган, зарегистрировавший договор, при этом должны быть представлены заявления обеих сторон договора. Вполне возможно, что другая сторона договора откажется от обращения с заявлением, тогда сторона, сделавшая заявление об отказе от исполнения договора, имеет право обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
С целью повышения правовой грамотности граждан Управлением Росреестра по Алтайскому краю составлен перечень документов, которые являются основаниями прекращения договора аренды:
1. Соглашение о расторжении договора аренды - в любой момент действия договора.
2. Совместное заявление арендатора и арендодателя - в момент прекращения арендных отношений, предусмотренных договором, при нарушении условий договора, предусмотренных ст. 619, 620 ГК РФ.
3. Заявление одной стороны в соответствии со ст. 610 ГК РФ с приложением к заявлению надлежащего уведомления другой стороны.
4. Судебное решение о признании договора прекратившимся.

О.Г. Кушманова, начальник отдела регистрации прав на объекты нежилого назначения и земельные участки Управления Росреестра по Алтайскому краю